Le zonage est le gardien du logement de densité moyenne.
Dans de nombreuses municipalités du Québec, des règlements de zonage écrits il y a des décennies restreignent encore de vastes zones aux maisons unifamiliales. Ces règlements ont été conçus pour une autre époque — celle où l'expansion suburbaine était le modèle de croissance dominant et où la densité était perçue comme indésirable. Aujourd'hui, avec un déficit de logements dépassant 100 000 unités à l'échelle de la province, ces mêmes règles de zonage sont l'une des plus grandes barrières à la construction du logement de densité moyenne dont les communautés ont besoin.
La réforme du zonage change ce portrait. Plusieurs municipalités du Québec ont mis à jour leurs cadres de zonage pour permettre des immeubles de trois à quatre étages dans des zones auparavant réservées aux maisons individuelles. Pour la construction modulaire, ces réformes ouvrent un nombre significatif de sites intercalaires qui étaient auparavant hors limites.
À quoi ressemblent les réformes.
Les changements les plus impactants sont ceux qui permettent des types de logement du "milieu manquant" — des bâtiments de 6 à 24 logements qui se situent entre les maisons unifamiliales et les tours en hauteur. Les municipalités ajoutent de nouvelles catégories de zonage qui permettent des immeubles multirésidentiels de trois à quatre étages sur des terrains auparavant zonés pour des maisons individuelles ou des duplex.
Le "milieu manquant" est manquant parce que le zonage l'a rendu illégal. Maintenant que les municipalités mettent à jour ces règles, la construction modulaire est prête à combler le vide avec des formats conçus spécifiquement pour les sites de densité moyenne.
Certaines municipalités vont plus loin, créant des parcours d'approbation accélérés pour les projets modulaires qui respectent des critères prédéfinis. Ces dispositions "de plein droit" permettent aux projets conformes aux normes de hauteur, de recul et de densité de procéder sans examen discrétionnaire, épargnant des mois dans le processus d'approbation.
Les réformes de zonage au Québec permettent des immeubles multirésidentiels de trois à quatre étages sur des terrains auparavant zonés unifamilial.
De nouvelles catégories de zonage "milieu manquant" accueillent des bâtiments de 6 à 24 logements.
Des parcours d'approbation accélérés pour les projets modulaires respectant des critères prédéfinis.
Les dispositions de plein droit éliminent l'examen discrétionnaire pour les projets conformes, épargnant des mois.
La disponibilité de sites intercalaires pour la construction modulaire augmente à mesure que les barrières de zonage tombent.
Pourquoi cela compte pour la construction modulaire.
La construction modulaire est particulièrement bien adaptée au logement de densité moyenne que la réforme du zonage rend possible. Des formats comme le 6-plex, le 12-plex et le 24-plex sont conçus spécifiquement pour les bâtiments de trois à quatre étages et de 6 à 24 logements que les nouvelles catégories de zonage autorisent. Ces formats peuvent être déployés sur des terrains intercalaires avec un minimum de perturbation, livrés dans des échéanciers comprimés et reproduits sur de multiples sites avec une qualité constante.
Pour les municipalités, la combinaison de la réforme du zonage et de la livraison modulaire crée une stratégie de logement puissante. Le zonage mis à jour fournit les sites. La livraison modulaire fournit la rapidité et la certitude des coûts. Ensemble, ils offrent un chemin vers une croissance significative de l'offre de logement sans la complexité ni les coûts de la construction en hauteur.
